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 その3
 マンションを買うときに大切なのが返済計画ですが、これも要注意です。
不動産業者は、いつも必ず「全期間変動金利の35年ローン」で返済計画を出してきました。これが実にくせ者なのです。
その頃は（今もそうですが）記録的な低金利で、変動金利だと年利は2.375%でした。
神楽坂に建設中の高層マンションも、あと一歩で契約するところまで行ったのですが、これの場合3500万円で頭金700万円の場合、変動金利2.375%で35年の返済だと毎月の返済は98,233円になり、思ったよりも安いという印象を最初受けました。
しかし、実際はこれに「管理費+修繕積み立て費」が毎月の支払いに加わります。さらに、もし金利が2.5%上がって4.875%になると毎月の返済は139,088円に跳ね上がり、「管理費+修繕積み立て費」を加えると16万円近くになってしまうのです。もし、もっと金利が上がったら…、もう想像するだけで恐くなります。かつて1992年頃には金利は8.5%まで上がったことがあるのですから。
そしてこの返済が35年間続くのです。35年後には自分は何才かを考えた時、さらに無理を感じました。
また、返済期間が長いと総返済金額も跳ね上がります。この物件の場合、2.375%で35年返済だと50,358,084円、4.875%だと67,517,478円になります。しかし25年返済だと、それぞれ46,163,644円と57,502,199円になります。
返済期間は短いにこしたことはありません。
ここで「一体私は毎月いくらのローン返済に耐えられるのか」ということをよく考えてみました。
それまでの家賃は、管理費込みで77,210円でした。「住宅取得用」として毎月3万円ほど貯金してきたつもりだったので、これを足すと107,210円。保険の整理などを行ってさらに1万円強を捻出するとして、12万円が毎月支払いの限界だと計算しました。
ちなみに、以前はボーナス月に多く支払う方法が主流だったようですが、現在はあまり使われていないようです。ボーナスが当てにならないご時世なのでしょう。
ローンの種類なのですが、将来の金利上昇リスクを考えると、固定金利にしておけば安心です。しかし固定金利は金利が高いというデメリットがあります。一方変動金利は金利は現時点では低いのですが、将来の金利上昇というリスクがあります。
また、返済期間は自分の年齢や返済総額圧縮のために20〜25年としました。
以上のような条件より、固定金利では最も条件の良い住宅金融公庫融資を1270万円（25年返済）借り、あとは銀行の変動金利を20年で借りることにしました。そして頭金700万円で毎月返済金額が「管理費+修繕積み立て費」を加えて12万円程度になる返済計画をたてたのです。
その結果、物件価格の上限が2800万円ということになりました。
この時に大変役立ったのが、独自に作ったローンのシュミレーション（エクセルのワークシート）です。これは、条件を入力すると、先々までの返済金額、支払い総額、諸費用、さらには毎月の固定資産税や都市計画税まで一気に出るというものです［イメージ］。
不動産業者にもこのようなソフトは意外と普及しておらず、電卓で計算しているところもありました。 |
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